LT Company - шаблон joomla Mp3

Що чекає на житлово-будівельні кооперативи?

Останнім часом до нас надходить усе більше запитань від співвласників багатоквартирних будинків, де діють житлово-будівельні кооперативи (ЖБК). Що буде з ЖБК після 1 липня 2016 року? На найпоширеніші із запитань ми попросили відповісти експерта Проекту USAID "Муніципальна енергетична реформа в Україні" Дмитра Левицького.

Як відомо, пункт 5 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" передбачає, що "у разі якщо протягом одного року з дати набрання чинності цим Законом співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об’єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок".

Нагадаю, що один рік після набрання чинності зазначеним законом спливає 1 липня 2016 року. А форм управління стаття 9 того ж таки закону передбачає три:

•    самими співвласниками (без створення ОСББ чи обрання управителя),

•    управителем багатоквартирного будинку,

•    об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (або асоціацією ОСББ).

 

Отже, якщо до 1 липня 2016 року в багатоквартирному будинку не буде створено ОСББ, і не буде прийнято рішення про іншу форму управління (самими співвласниками чи обраним ними управителем), то управління таким будинком здійснюватиме управитель, якого обере орган місцевого самоврядування.

Це, звісно, не позбавляє співвласників права з часом відмовитися від такого управителя (згідно із законом, договір із управителем укладається лише на один рік, із можливою пролонгацією), однак якийсь час пожити з ним доведеться.

Найупевненіше в цій ситуації почуваються співвласники багатоквартирних будинків, що вже створили ОСББ – їм не треба робити жодних "додаткових рухів", щоб уникнути призначеного "згори" управителя. Дивлячись на них, співвласники багатоквартирних будинків, де діють ЖБК, і собі не переймаються. А даремно. І про це – нижче.

Чи може орган місцевого самоврядування обрати управителя для багатоквартирного будинку, де функціонує житлово-будівельний кооператив (ЖБК)?

Відповідь на озвучене запитання – так, може. І навіть повинен. Річ у тім, що Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" серед форм управління багатоквартирним будинком не згадує ЖБК. Чому так – розглянемо нижче, а зараз іще раз підкреслю, що ЖБК не належить до числа суб’єктів управління багатоквартирним будинком.

Відтак, співвласникам багатоквартирного будинку, в якому діє ЖБК, необхідно до 1 липня 2016 року або створити ОСББ, або прийняти рішення про управління будинком самостійно (безпосередньо співвласниками), або обрати управителя. Якщо цього не буде зроблено, управителя обере орган місцевого самоврядування.


Чи можна обрати ЖБК управителем?

Часто можна почути від співвласників багатоквартирного будинку, де діє ЖБК, таке: "А ми просто визначимо наш ЖБК управителем. Хіба не можна?"

Відповідь – як у відомому фільмі: "Можна. Але отруїшся".

Адже згідно зі статтею 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", управитель – це завжди або фізична особа-підприємець, або юридична особа-суб’єкт підприємницької діяльності. Відповідно до статті 3 Господарського кодексу України, підприємництвом є та господарська діяльність, що спрямована на отримання прибутку. Більшість же житлово-будівельних кооперативів в Україні є неприбутковими організаціями. Тож, перш ніж отримувати статус управителя, житлово-будівельному кооперативу доведеться відмовитися від свого статусу неприбуткової організації та внести необхідні зміни до статуту – зокрема, прямо передбачити мету отримання прибутку, а також надання послуг з управління багатоквартирним будинком (а не управління багатоквартирним будинком як власним майном, що передбачає Примірний статут житлово-будівельного кооперативу, затверджений постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 р. № 186).

Чи потрібно це житлово-будівельному кооперативу і чи виправданою є повна перебудова діяльності ЖБК "на підприємницький лад" при формальному збереженні організаційно-правової форми неприбуткової організації – житлово-будівельного кооперативу – дуже сумнівно. Адже для підприємницької діяльності чинне законодавство передбачає інший вид кооперативів – виробничі.

Варто звернути увагу і на таке: 

У своєму прагненні "зберегти" ЖБК співвласники багатоквартирного будинку вважають – і помилково – його "своєю" організацією, з якою вони пов’язані статутними (а не договірними, як з управителем) відносинами і в якій вони можуть формувати органи управління. Однак, на сьогодні у більшості випадків такі уявлення є хибними, адже ЖБК в Україні більше не об’єднують (і за визначенням не можуть об’єднувати) співвласників багатоквартирних будинків. І про це – нижче. 

Чому ЖБК не представляє співвласників багатоквартирного будинку?

Повернімося до історії житлово-будівельних кооперативів. Згідно з уже згаданим Примірним статутом, метою створення ЖБК було забезпечення його членів (і членів їхніх сімей) житлом через зведення будинку (будинків), його подальшу експлуатацію та управління. Наголошу, що у Примірному статуті (а він на сьогодні є фактично єдиним нормативно-правовим актом, що спеціально регулює правовий статус ЖБК) багатоквартирний будинок згадується остільки, оскільки він є власністю ЖБК як юридичної особи. Нагадаю: окремим членам ЖБК не належали на праві власності ні окремі квартири, ні багатоквартирний будинок у цілому – їм належало лише право володіння і користування квартирами.

Цей самий підхід передбачений і статтею 384 Цивільного кодексу України. Але лише до певного моменту, а саме – до викупу членом ЖБК своєї квартири (іншими словами – до виплати членом ЖБК свого паю). Відповідно до тієї ж статті, "у разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником".

А щойно особа стає власником квартири як окремого (!) об’єкта права власності, кооператив втрачає своє – до того моменту "єдине і неподільне" – право власності на багатоквартирний будинок у цілому. З цього моменту відносини власності в багатоквартирному будинку регулюються статтею 382 Цивільного кодексу України та Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". Власники викуплених квартир є співвласниками спільного майна в багатоквартирному будинку – його конструктивних елементів, інженерного обладнання тощо, і сам ЖБК виступає в ролі лише одного зі співвласників (як власник іще не викуплених квартир). А щойно в будинку викуплено останню квартиру – ЖБК втрачає економічну і правову підставу свого існування. 

Той факт, що в багатьох багатоквартирних будинках – попри 100% викуплених квартир – дотепер продовжують функціонувати ЖБК, є наслідком лише інерційності мислення співвласників та поблажливості законодавця.

Отже, ми з’ясували, що члени ЖБК, які викупили свої квартири, стають власниками таких квартир і співвласниками багатоквартирного будинку і що сам ЖБК в такому разі теж є лише одним зі співвласників, а не одноособовим власником такого будинку.

Власники квартир, реалізуючи своє право власності, можуть вільно – не питаючи згоди ЖБК – їх відчужувати (продавати, дарувати), заповідати тощо. Відтак, у квартир з’являються нові власники, а в будинку – нові співвласники. Вони не зобов’язані ставати членами житлово-будівельного кооперативу, і – якщо вже дотримуватися положень Примірного статуту – не мають для цього підстав (адже їхня потреба в житлі вже задоволена). І тому в дійсності в багатьох випадках нові власники квартир не вступали до ЖБК. З іншого боку, самі ЖБК також не завжди виключали колишніх власників із числа членів ЖБК. У результаті сьогодні в Україні практично немає жодного ЖБК, в якому би склад членів збігався зі складом співвласників відповідного багатоквартирного будинку. Мені особисто відомі випадки, коли, скажімо, у 100-квартирному будинку і дійсних членів ЖБК залишалася лише одна особа – і та глибоко похилого віку!

Більше того, не існує формальних перешкод навіть для того, щоби новим членом ЖБК стала особа, яка взагалі не є власником квартири в багатоквартирному будинку (натомість у випадку з ОСББ участь в об’єднанні є невід’ємною від права власності на квартиру).

Враховуючи викладене вище, варто визнати, що в ЖБК, у якому склад членів не збігається зі складом співвласників багатоквартирного будинку, статутні органи управління кооперативу не мають права приймати жодних рішень щодо управління спільним майном багатоквартирного будинку, а рішення загальних зборів членів ЖБК в жодному разі не може замінити собою рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку.

Як створити ОСББ в "будинку ЖБК"?

Український законодавець був і є свідомим усіх вищезгаданих проблемних питань у діяльності ЖБК. І тому передбачив досить м’який і поблажливий до житлово-будівельних кооперативів механізм приведення їхнього правового статусу у відповідність до нових умов економічного і правового життя. А саме – надав можливість реорганізувати (через перетворення) ЖБК в ОСББ і присвятив цьому окрему статтю в Законі України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку". На сьогодні велика кількість ЖБК вже скористалася з наданої можливості й реорганізувалася в ОСББ. Так, мій ЖБК був реорганізований в ОСББ ще в далекому 1996 році.

Утім, надана законом перспектива з реорганізації ЖБК в ОСББ – це дійсно не обов’язок, а лише можливість. Навіть одна з них. Адже закон, хоч і дозволяє реорганізацію ЖБК в ОСББ, одночасно дозволяє і створити ОСББ в "будинку ЖБК" на загальних підставах, без будь-якої реорганізації кооперативу в об’єднання.

Згідно зі статтею 6 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку", ОСББ створюється власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Тобто, будь-які власники квартир і нежитлових приміщень у будь-якому багатоквартирному будинку мають право об’єднатися в ОСББ у порядку, визначеному вищезазначеним законом. При цьому для закону не має значення, чи існує в будинку ЖБК, чи орган самоорганізації населення (будинковий комітет), чи будь-яке інше об’єднання власників квартир або просто мешканців. Єдине обмеження передбачене статтею 4 того ж Закону: в одному багатоквартирному будинку може бути створене лише одне ОСББ. Наявність же в будинку ЖБК не є перешкодою для створення ОСББ.

Отже, Закон України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" передбачає два шляхи створення ОСББ, на вибір співвласників:

1) основний, передбачений статтею 6, для всіх багатоквартирних будинків (незалежно від наявності чи відсутності в них ЖБК) – створення ОСББ "з чистого аркуша", без правонаступництва стосовно будь-яких інших юридичних осіб;
2) додатковий (за бажанням співвласників), передбачений статтею 5, для багатоквартирних будинків, де діють ЖБК, – передбачає реорганізацію ЖБК в ОСББ.

Кожен із названих способів має свої переваги й недоліки. Розгляньмо їх по порядку. 

Створення ОСББ "з чистого аркуша",  у принципі, не потребує спеціальних пояснень. Об’єднання створюється в загальному порядку, як будь-яке інше ОСББ в будь-якому іншому будинку: формується ініціативна група з числа співвласників, скликаються і проводяться установчі збори і реєструється нова юридична особа – ОСББ. Новостворене об’єднання не є правонаступником ЖБК – тим більше, що він продовжує своє функціонування.

Виникає, проте, запитання, як бути з управлінням і утриманням багатоквартирного будинку. Відповідно до статті 12 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку", "управління   багатоквартирним  будинком  здійснює  об’єднання через свої органи управління". Іншими словами, будинок перебуває в управлінні ОСББ з моменту створення останнього, без необхідності будь-якої "передачі" будинку в таке управління. У цьому сенсі ЖБК до новоствореного ОСББ є "колишнім балансоутримувачем", про якого йдеться, зокрема, у частинах 18 – 19 статті 6 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" і який зобов’язаний передати об’єднанню технічну документацію на будинок (утім, зауважу, непередання технічної документації не є формальною перешкодою у здійсненні об’єднанням управління багатоквартирним будинком).

Тому добре, якщо між співвласниками є повне порозуміння щодо створення ОСББ паралельно з існуванням ЖБК і правління ЖБК не перешкоджає діяльності ОСББ. У такій ситуації ЖБК і новостворене об’єднання можуть без поспіху переукласти необхідні договори з підрядними організаціями, перевести штатних працівників на роботу з кооперативу в об’єднання, виконати інші необхідні дії. Кооператив же продовжує своє функціонування ще протягом часу, необхідного для того, щоби зібрати борги з боржників і розрахуватися із кредиторами. Після виконання цієї задачі ЖБК можна спокійно ліквідувати в загальному порядку.

Утім, можлива і така ситуація, коли правління ЖБК (а з ним, можливо, і частина співвласників) категорично не бажає миритися зі створенням у будинку ОСББ. Це не є перешкодою для діяльності ОСББ і управління ним будинком: адже якщо об’єднання вже було створене й зареєстроване, то логічно припустити, що більшість співвласників все-таки бажали цього й хочуть управляти будинком саме через органи управління ОСББ. Яким чином новоствореному об’єднанню в такій ситуації перейти до практичного виконання своїх статутних цілей (у т. ч. з управління будинком), укласти договори з підрядниками, отримати технічну документацію від ЖБК – не є предметом розгляду в цій статті. Зауважу лише, що в цілому алгоритм дій буде такий самий, як і в ситуації, коли новоствореному ОСББ протистоїть колишній "управитель" чи будь-який інший "балансоутримувач".

Переваги створення ОСББ паралельно з наявним ЖБК такі:

•    ОСББ починає діяльність "з чистого аркуша", без боргів, накопичених раніше в ЖБК;
•    ОСББ може створюватися незалежно від бажання чи небажання та сприяння чи протидії чинного правління ЖБК;
•    організаційно процедура створення ОСББ як новоствореної юридичної особи (без правонаступництва) є простішою і зазвичай швидшою, ніж реорганізація ЖБК в ОСББ.

Однак такий підхід має і певні недоліки:
•    якщо ЖБК як юридична особа має певне майно (наприклад, земельну ділянку), то воно так і залишиться власністю ЖБК (адже ОСББ не є правонаступником); теоретично, таке майно можна буде передати ОСББ в майбутньому – при ліквідації ЖБК;
•    якщо правління ЖБК виступає проти створення ОСББ, слід очікувати на його протидію у створенні та діяльності ОСББ.

Створення ОСББ шляхом реорганізації (перетворення) ЖБК передбачає правонаступництво ОСББ щодо ЖБК і здійснюється з урахуванням особливостей, визначених статтею 5 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку". Так, згадана стаття передбачає, що реорганізація відбувається  за  рішенням  загальних   зборів ЖБК, які з моменту прийняття такого рішення вважаються установчими зборами ОСББ; при цьому саме рішення про реорганізацію загальними зборами ЖБК повинне бути прийняте відповідно до статуту цього ЖБК (!).

Сказане означає, що до проведення загальних зборів ЖБК останньому необхідно виконати низку підготовчих дій. Як я вже писав вище, сьогодні рідко коли склад співвласників багатоквартирного будинку збігається зі складом членів ЖБК; часто кількість членів ЖБК є значно меншою за кількість співвласників. Тому, коли відповідно до статті 5 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" загальні збори ЖБК у певний момент стануть установчими зборами ОСББ, можуть виникнути такі проблеми:
•    не всі співвласники багатоквартирного будинку були членами ЖБК, і тому не всі були запрошені на його загальні збори – а відтак і на установчі збори ОСББ;
•    якщо серед членів ЖБК є особи, які вже не є співвласниками багатоквартирного будинку, вони не мають права брати участі в установчих зборах ОСББ.

Для того, щоб уникнути зазначених проблем та можливих пов’язаних із ними негативних наслідків, рекомендую:
•    до скликання загальних зборів ЖБК обов’язково переконатися, що серед його членів відсутні особи, які більше не є співвласниками багатоквартирного будинку. Якщо такі є – виключити із членів ЖБК. Якщо для цього необхідно внести зміни до статуту ЖБК (наприклад, передбачити таку підставу як відчуження квартири) – то внести необхідні зміни і потім виключити;
•    незалежно від того, скільки співвласників багатоквартирного будинку є членами ЖБК, запросити на загальні збори ЖБК усіх співвласників (рекомендованим листом або під розписку, не менш ніж за 14 днів). Співвласники-"не-члени" ЖБК на його загальних зборах до прийняття рішення про реорганізацію будуть у статусі "запрошених"; із моменту прийняття такого рішення – будуть повноцінними учасниками установчих зборів.

Власне процедура реорганізації (шляхом перетворення, адже йдеться про зміну організаційно-правової форми юридичної особи) ЖБК в ОСББ виглядає таким чином:

1)    Проводяться загальні збори ЖБК – установчі збори ОСББ в порядку, про який ішлося вище. На загальних зборах ЖБК одночасно з рішенням про реорганізацію в ОСББ треба прийняти рішення про створення комісії із реорганізації та визначити строк для заявлення кредиторами своїх вимог до ЖБК (від 2 до 6 місяців – див. статтю 105 Цивільного кодексу України);
2)    По завершенні строку для пред'явлення вимог кредиторами та задоволення чи відхилення цих вимог комісія з реорганізації складає передавальний акт. Для затвердження цього акту необхідно знову скликати загальні збори ЖБК (див. статтю 107 Цивільного кодексу України);
3)    Державному реєстратору одночасно подаються два пакети документів (включаючи оригінал або нотаріально засвідчену копію передавального акта): на припинення ЖБК й на створення ОСББ (див. ст. ст. 4 і 17 Закону України "Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань"). Перетворення вважається завершеним з дати державної реєстрації ОСББ.

Враховуючи, що реорганізація ЖБК в ОСББ неможлива без доброї волі ЖБК, а відтак – і його правління (яке повинно скликати загальні збори та виконувати низку інших функцій), для того, щоби створювати ОСББ таким шляхом, необхідно заручитися підтримкою чинного правління ЖБК або ж обрати інше.

Розгляньмо тепер основні переваги й недоліки такого шляху.

Серед переваг:
•    майно ЖБК (у т. ч. земельна ділянка, службові квартири, якщо такі були у власності ЖБК, кошти на банківському рахунку) перейдуть до ОСББ;
•    відсутнє підґрунтя для потенційних конфліктів між "паралельними" ОСББ і ЖБК в одному будинку.

Головний недолік:
•    процедура реорганізації складна і тривала в часі.

Дотепер я не торкнувся ще одного питання – як бути ЖБК, у яких окремі квартири ще не викуплені? Моя рекомендація в такому разі – створювати ОСББ "із чистого аркуша" і зберегти ЖБК у складі тих членів, хто ще не викупив свої квартири. У новоствореному ОСББ такий ЖБК буде одним зі співвласників багатоквартирного будинку (як власник квартир, які залишилися в його власності). 

Ось так загалом виглядає ситуація з ЖБК на сьогодні. Сподіваюся, я зумів донести до шановних читачів ту думку, що навіть при наявності в будинку ЖБК без ОСББ не обійтися. А от яким чином створювати ОСББ – "з чистого аркуша" чи шляхом перетворення ЖБК – співвласникам у кожному багатоквартирному будинку слід вирішувати самим, виходячи з конкретних обставин у їхньому будинку.

4328 комментарии

  • Комментировать kyrie 4
    kyrie 4
    Четверг, 21 сентября 2017 01:07

    Led by a NBA team report: James Garage durant into the second array
    kyrie 4

  • Комментировать Aaron Rodgers Jersey
    Aaron Rodgers Jersey
    Четверг, 21 сентября 2017 00:39

    Check his references  do they back up his claims? Check with any trade organizations or schools hes affiliated with  will they vouch for him? A good swimming pool service contractor will have a long trail of happy clients and colleagues throughout their career. Tuck the lead hand thumb in the lifeline of the trailing hand. There are some retailers that supply different sizes of reward baskets on the market when you don't need to provide them with gifts which are specifically firm related. A good supplier can help to save not only lifestyles, but it will make the work of the particular nurses in addition to doctors that work in the hospital easier. "Hinging" refers to the upwards/downwards motion.
    Aaron Rodgers Jersey

  • Комментировать Kyle Arrington Jersey UK
    Kyle Arrington Jersey UK
    Четверг, 21 сентября 2017 00:35

    If you do decide to give barefoot running a try, choose the running surface carefully and be aware of puncture wounds. Tuck the lead hand thumb in the lifeline of the trailing hand. No mater which grip type you prefer, watch that the V.Learn about the saudi healthcare industryWaugh Molly   Submitted 2014 02 21 10:41:26 Millions of people all over the world visit hospitals. If you win, or even get close, millions of individuals from all over the world will have exposure to your web marketing business.
    Kyle Arrington Jersey UK

  • Комментировать dtkvmrnpe
    dtkvmrnpe
    Четверг, 21 сентября 2017 00:33

    Що чекає на житлово-будівельні кооперативи?
    [url=http://www.g9ykn236z1l5he5fwhg42707u15u38uss.org/]udtkvmrnpe[/url]
    adtkvmrnpe
    dtkvmrnpe http://www.g9ykn236z1l5he5fwhg42707u15u38uss.org/

  • Комментировать Mathieu Flamini Jersey
    Mathieu Flamini Jersey
    Четверг, 21 сентября 2017 00:32

    Productive matrix LCD screens which range from 14" to 20" in measurement are usually highlighted on the product to offer high picture quality along with can become enhanced for many uses in the business discipline or even field applications.Surgery is by far the worst of all penis enlargement methods. These kind of two characteristics tend to be highly important an internet to build a dependable work station. Rates can speedily lead to a loan amount arching beyond control. The builder one chooses has a great impact on the outcome of the home he is expected.
    Mathieu Flamini Jersey http://www.thesoccerworldshop.com/Arsenal-Fc-Mathieu-Flamini-Jersey-Sale/

  • Комментировать Jeremy Menez Jersey UK
    Jeremy Menez Jersey UK
    Четверг, 21 сентября 2017 00:30

    If barefoot running is something you would like to try, make sure to gradually work into it."They gave me the highest evaluation and are a world famous team. This is a great point for everybody who wants to learn more about the particular saudi healthcare. Listen to everybody that has expertise available in the market and hold an eye fixed for new or upcoming modifications in technology. The lumpiness of the envelope frequently intrigues recipientsmaking them open the envelope to see whats inside.
    Jeremy Menez Jersey UK http://www.worldsoccershopuk.com/ac-milan-fc-jeremy-menez-jersey-uk/

  • Комментировать Wholesale Jerseys From China
    Wholesale Jerseys From China
    Среда, 20 сентября 2017 23:59

    Educating yourself first on the basics of the forex market will help you avoid many common mistakes made by new traders. It is better to avoid middle men, while acquiring furniture, as you can save the money paid to them. Multi  Level Marketing involves finding customers and recruiting salespeople. These practices improve your reputation and ensure that your customers feel like you care about giving them a great shopping experience.Having your Xbox 360 fixed and ready to play and saving over $150 is worth it to most people.
    Wholesale Jerseys From China http://www.cheapnfljerseysdiscount.us.com/

  • Комментировать Cheap Jerseys China Wholesale
    Cheap Jerseys China Wholesale
    Среда, 20 сентября 2017 23:58

    Be a part of dialogue groups and on line community forums and talk groups for home businesses. I have great confidence that Robin's leadership anddirection will help us reach our goals, and there was never really anyquestion in our minds as to who we wanted in the White Sox dugout nowand into the future.You may use social media for your company, not mingling. These practices improve your reputation and ensure that your customers feel like you care about giving them a great shopping experience.To earn money online blogging, do some homework first.
    Cheap Jerseys China Wholesale http://www.wholesalenfljerseysonline.us.com/

  • Комментировать Translation Technology
    Translation Technology
    Среда, 20 сентября 2017 23:25

    When I originally commented I clicked the -Notify me when new comments are added- checkbox and now each time a comment is added I get four emails with the same comment. Is there any way you can remove me from that service? Thanks!

  • Комментировать lebron soldier 11
    lebron soldier 11
    Среда, 20 сентября 2017 21:37

    This post is actually a pleasant one it assists new internet people, who are wishing for blogging.
    lebron soldier 11 http://www.lebronsoldier-11.com

Оставить комментарий

Убедитесь, что вы вводите (*) необходимую информацию, где нужно
HTML-коды запрещены